房产税应该怎样收？
文/ weihong 容/ 2010Oct29
房产税税率应该是多少？兼驳郎咸平关于房产税的观点
发表时间：2010-10-29 13:50:37
旧⽂重贴。修改⼀下观点：如果考虑到出租成本，合理房产税应该约为1.5%。
经过⼴泛讨论，征收房产税的观点逐渐被主流思想所接受，听说试点就要开始。如果是这样，那么就应该进⼊⼀些实质性的讨论，譬如说具体的实施⽅案，税率等。
在前⼀篇⽂章中，我提出了⼀个房产税的征收⽅案。(⻅上⼀篇⽂章：)
譬如说，我们可以针对所有的房地产通通征收房产评估价的2%的房产税, 对⼀些特殊的区域甚⾄可以更⾼），然后居⺠再申请退税。每个⼈只能在其所得税申报地点拥有30平⽶的免税住宅（税率为0），20平⽶的改善性住宅（税率为1）。亦就是说0-30平⽶免税，30-50平⽶税率1%。其余税率2%，国家严控局域2%以上。
举例说： 某家庭有四⼝⼈，夫妻及未成年⼦⼥2⼈。所得税申报地点在⼭⻄，该家庭在⼭⻄拥有300平⽶的别墅，同时他们在北京拥有100平⽶的住宅。那么，他们在⼭⻄拥有120平⽶的免税房，80平⽶的低税房，可以申请退税。⽽其余已征收的房产税就不退。
如果他们拒不缴纳房产税，前六个⽉利率为5%，6个⽉后利率为10%，⼀年后利率为15%。两年逾期不缴纳房产税，则进⼊拍卖程序。房⼦拍卖后所得房款，⾸先缴纳房产税，然后还债务。余额归还给房主。这个⽅案中提到了⼀些具体的数字。这篇⽂章想就这些数字做⼀些说明。
1） ⼈均免税基本⾯积30平⽶
这个数字指的是使⽤⾯积，⽽不是建筑⾯积。建筑⾯积⽔分太⼤，⽽且没有统⼀标准。譬如说有的酒店式住宅，使⽤⾯积占建筑⾯积⽐例很⼩。使⽤⾯积30平⽶已经是很⼤的⾯积了。据统计资料，发达国家⽇本的⼈均居住⾯积都没有达到 这⼀标准（甚⾄有资料说只有⼗⼏平⽶）。发达地区⾹港亦没有达到这⼀标准。我国号称这是⼀篇旧⽂了，多年前发表在⼈⺠⽇报强国论坛。由于不符合权贵利益，所以没有被重视。
中国地⼤物博，但实际上真正宜居的地⽅并不多，所以⼈均30平⽶已经是⽐较奢侈了。
2） ⼈均低税率（1%）改善型⾯积 20平⽶
真正地⼤物博的国家如美国加拿⼤等的⼈均居住⾯积亦都没超过100平⽶，鉴于我国的⾃然条件， 我认为，改善型⼈均居住⾯积不宜超过50平⽶（基本⾯积30+改善型⾯积20）。⼤于这个⾯积的就应该进⼊严厉调控范围。
这个⾯积的确定我觉得还是很微妙的。实际上是⼀个政府推荐值的问题。定得太⼩，⼀是⽣活不⽅便，⼆是影响经济的发展。毕竟房地产业是国家的⽀柱产业之⼀，⼈均房地产⾯积增加，需求量就增加，经济就会有活⼒。⽇本近年经济萎靡不振的⼀个原因，我认为就是⽇本社会对⼈均居住⾯积缺乏追求。如果⽇本⼈均居住⾯积提⾼10平⽶，保证⽇本的内需⻢上飚上去。当然20年来⽇本经济滑坡还有其他重要原因，这⾥不予讨论。
另⼀⽅⾯，定得太⼤，就会浪费资源。到处盖房地产，就没有地⽅做别的事情了。
3 ⼈均居住⾯积》50平⽶，是国家不提倡的，这就需要⽤税收调节。
有些地⽅使⽤限制购买等⽅式来调节，我觉得未必是最好的⽅法。我主张还是⽤市场经济的⽅法来调节，亦就是你可以⾃由地买，但政府⽤税收来调节市场。譬如说，国家不提倡⼈均居住⾯积⼤于50平⽶，但允许个⼈购买多于50平⽶的房产，那么这⼤于国家控制值 的房产，要么你要出租，要么你要付出资源额外占有税。这就是房产税的本意。
那么这⼀税率应该是多少合适呢？我认为应为2%。为什么？这要从资产回报率来分析。
公认的⽐较合理的资产回报率是5%，亦就是说，投资20年回本（为什么是这样，可能和⼈的寿命有关）。政府调控的⽬的就是希望投资回报率基本控制在这个理想的数值附近。亦就是说投资房地产的年租⾦收⼊应该是5%。有钱进⾏投资的⼀般都是⾼收⼊的⼈群，其租⾦收⼊应该课以⾼端收⼊所得税。⽽参照各国经验，⾼端收⼊所得税率为50%。租⾦收⼊5%的50%就是2.5%。考虑到我国还处在快速发展阶段，资⾦回报率可为4%，所以房产税应为2%。
从以上分析来看，这个税率主要决定于政府期望的资产回报率。当然亦要结合当前经济的发展阶段来综合考虑。
郎咸平先⽣是反对征收房产税的，他反对的主要理由就是政府不应该征收公⺠没有收⼊的税收，所以房产税是不合法的。 但从上⾯的论述我们看到，如果我们承认资源是有限的，同时我们信仰⼈⼈⽣⽽平等的价值观，那么我们就应该 接受⼈均居住⾯积不应该⼤于50平⽶的规定。基于这⼀逻辑基础，政府征收房产税就是完全合理合法的。
在市场经济的环境下，⼀部分⼈拥有更多的资源，更多的房产。有些是合法的有些是⾮法的，（如很多官员⾮法低价 获得⼤量房产，）市场经济⽆法完全控制这些拥有，（特别是当这些拥有是通过合法⼿段的情况下），但是可以通过税收 来调节这些超过合理值的拥有。具体地说，就是超过合理值的资源占有，要么你租出去，让有需要的⼈居住，（收租⾦的同时交所得税），要么你必须付出相应的资源占有税。
有些⼈辩解说，我虽然占有更多的房产，但我没有租出去啊，没有租⾦收⼊啊，为什么要交房产税？我们知道，清查租⾦收⼊是⾮常困难的事情，征收的费⽤可能⽐能够征到的所得税都要多。所以，房产税亦可以理解为租⾦收⼊的所得税，或者如果你没有租出去，那就是资源超额占有和空置税。
附： 郎咸平对房产税表示反对 称其不合法http://www.sina.com.cn
2010年10⽉14⽇
19:21 新浪财经
新浪财经讯 10⽉14⽇消息，在今⽇杭州举⾏的《浙商》财富论坛上，知名经济学家郎咸平对房产税表示反对， 他认为房产税根本不合法。
郎咸平表示，改⾰开放以来⼀切政策错误的结果，使得房地产成为唯⼀的⽀柱产业，在这种情况下， 如果宏观调控政策再进⾏打击，中国经济的未来，不知将何去何从。指出，98年到03年，国内房价⾮常稳定。后来推出“国⼗⼋条”，把保障房变换了概念变成商品房，⽽正是从03年开始，政府给房地产插下了两根导管――地产垄断，不建保障房，这便直接导致了房价如岩浆⼀样瞬间爆发。
“楼价涨了，股价便开始涨。这个⽉开始，国内的股价⼜开始⼤涨，如果楼价再继续上涨，这就是明后年 产⽣更⼤经济危机的前兆。”
朗咸平表示反对征求房产税的原因有以下三⽅⾯：
第⼀，房产税不合法。“什么房产税，物业税等都不合法，因为税收的⽬的是对⼟地所有⼈进⾏征税， 但是中国的⼟地不是私有制，⼟地是属于政府的，并不是购房者的。”
第⼆，房产税是唯⼀不创造收⼊的税种。他指出，其他的税种包括交易税、营业税、所得税等， 都是个⼈赚钱之后，从收⼊中拿其中⼀部分给政府，但是房产税不同，房产税是政府主动上⻔收取的， 并不是来⾃于某项收⼊。
第三，房产税不能打击⽬的对象。郎咸平认为，政府推出房产税的⽬的是打击房产炒作，⽽房产炒作的 意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，所以房产税并不能对他们造成打击。“房产税能打击到的，就是那部分⻓期持有房产的购房者。房产税唯⼀打击不了的，就是政府想打击的⼈。”他表示。于接下来的楼市股市⾛向，郎咸平认为，这取决于政府政策。(徐雯 发⾃杭州)
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第2楼
[ 220.196.49 ] 发表时间：2010-10-29 16:01:57 [ 发短信 ] [
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郎咸平就是⼀个哗众取宠的家伙，他的话别当真，它挂在嘴边的⼀句
话：营商环境恶化，企业动⼒不⾜，吗玩意？
第3楼
[ ⾲菜 ] 发表时间：2010-10-29 16:53:49 [ 发短信 ] [ 回复 ] [
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如果真要征收房产税，那应该在房价⾼的城市征收，⽽且，归中央政
府所有，全国统筹使⽤，奖励农⽥保护得好的地⽅政府，不然，是⾃找麻烦！
第4楼
[ 中间最⾼ ] 发表时间：2010-10-29 16:58:12 [ 发短信 ] [ 回复 ]
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感觉郎说的更有⼀些道理，尤其是造成⾼房价的原因，找得很准！
Page 4 of 8第5楼
[ ⾲菜 ] 发表时间：2010-10-29 17:12:52 [ 发短信 ] [ 回复 ] [
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如果房产税在全国普遍征收，且归地⽅政府所有，那么，这⼀举措是
得不偿失⾃找麻烦！
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